Vermieter /​ Hausverwaltung

Als Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht ver­tre­te ich seit mehr als 15 Jah­ren Ver­mie­ter und Haus­ver­wal­tun­gen. Wir hel­fen Ihnen, Ihre Ansprü­che erfolg­reich durch­zu­set­zen. Als Ver­mie­ter und Haus­ver­wal­tung soll­ten Sie sich um Ihr eigent­li­ches Kern­ge­schäft küm­mern! Schnel­le und effek­ti­ve Bear­bei­tung wer­den garan­tiert. Pro­zes­se wer­den beschleu­nigt!

Exem­pla­risch eini­ge typi­sche Fall­ge­stal­tun­gen aus Ver­mie­ter­sicht:

  • Kün­di­gung und Räu­mungs­kla­ge

Ein Woh­nungs- oder Gewer­be­miet­ver­trag soll wirk­sam ver­mie­ter­seits gekün­digt wer­den. Auf Form­feh­ler ach­ten! Bereits die Kün­di­gungs­er­klä­run­gen kön­nen for­mell unwirk­sam sein. Die Kün­di­gungs­grün­de und Fris­ten sind anhand der aktu­el­len Recht­spre­chung und der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten und der Ver­trags­re­geln zu über­prü­fen. Wer­den die Kün­di­gungs­grün­de wie Eigen­be­darf, Zah­lungs­ver­zug oder sons­ti­ge Pflicht­ver­let­zun­gen sei­tens des Mie­ters aus­rei­chend dar­ge­legt und begrün­det? Wir hel­fen Ihnen, die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses vor­zu­be­rei­ten und erfolg­reich durch­zu­set­zen. Muss vor­her abge­mahnt wer­den?

  • Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bzw. einer End­re­no­vie­rung: Oft sind Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln unwirk­sam. Wir for­mu­lie­ren für Sie Ver­trags­klau­seln, die einer gericht­li­chen Über­prü­fung stand­hal­ten! Die Recht­spre­chung zu den Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln ist auch für Ver­mie­ter und Haus­ver­wal­tung nicht immer ver­ständ­lich. Es gibt zahl­rei­che neue Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­richts­ho­fes. Ein fal­sches Wort im Ver­trags­text kann bereits zur Unwirk­sam­keit der gesam­ten Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel füh­ren.

Wir zei­gen Ihnen Lösungs­mög­lich­kei­ten auf!

Auch für den Gewer­be­ver­mie­ter gilt: Auch hier kön­nen die Reno­vie­rungs­klau­seln im Miet­ver­trag unwirk­sam sein! Las­sen Sie dies unbe­dingt über­prü­fen! Sie kön­nen hier sehr viel Zeit und Geld spa­ren!

  • Abwehr unbe­rech­tig­ter Miet­min­de­rung wegen angeb­li­cher Miet­män­gel

Eine zu hohe Min­de­rung kann nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­ho­fes nicht nur eine frist­lo­se, son­dern auch eine frist­ge­mä­ße ordent­li­che Ver­mie­ter­kün­di­gung zur Fol­ge haben. Wir hel­fen Ihnen, Ihre Ansprü­che durch­zu­set­zen und ein­deu­tig klar­zu­ma­chen, dass ein der­ar­ti­ges Ver­hal­ten nicht hin­ge­nom­men wird! Ziel soll sein, wie­der ein gutes Ver­mie­ter-Mie­ter-Ver­hält­nis her­zu­stel­len.

  • Miet­erhö­hung

Auch hier sind stren­ge Form­vor­schrif­ten vom Ver­mie­ter ein­zu­hal­ten! Hat z.B. die Haus­ver­wal­tung wirk­sam als Stell­ver­tre­ter gehan­delt und die Stell­ver­tre­tung ord­nungs­ge­mäß offen­ge­legt? Liegt eine Voll­macht der Haus­ver­wal­tung dem Miet­erhö­hungs­schrei­ben bei?

Wur­den die ein­schlä­gi­gen Merk­ma­le des ört­li­chen Miet­spie­gels ein­ge­hal­ten und die orts­üb­li­che Mie­te kor­rekt berech­net? Wur­de die Kap­pungs­gren­ze (15%) beach­tet usw.?

All­zu oft sind Miet­erhö­hun­gen bereits wegen bana­ler Feh­ler unwirk­sam, die es im Vor­feld zu ver­hin­dern gilt. Wir berei­ten Ihre Miet­erhö­hun­gen unter Beach­tung der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten und der aktu­el­len Recht­spre­chung vor.

  • Modernisierungsvorhaben/​Mieterhöhung wegen Moder­ni­sie­rung

Moder­ni­sie­rungs­vor­ha­ben soll­ten mit größt­mög­li­cher Sorg­falt vor­be­rei­tet wer­den! Die Form­vor­schrif­ten, insb. die Vor­aus­set­zun­gen der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung sind auch hier rela­tiv streng! Wir ent­wer­fen für Sie alle erfor­der­li­chen Schrei­ben unter Berück­sich­ti­gung der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten und der aktu­el­len Recht­spre­chung und koor­di­nie­ren für Sie auf Wunsch alle sich aus dem Vor­ha­ben erge­ben­den wei­te­ren Schrit­te. Typi­sche Feh­ler im Vor­feld des Moder­ni­sie­rungs­vor­ha­ben und Rei­bungs­ver­lus­te wäh­rend des Bau­vor­ha­bens wer­den dadurch ver­mie­den. Gut bera­ten han­deln!

  • Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen (inkl. Heiz­kos­ten-/Warm­was­ser­ab­rech­nung)

Es gibt Schät­zun­gen, nach denen jede zwei­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung feh­ler­haft ist. Hier steckt der Teu­fel im Detail! Die Recht­spre­chung zu Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist viel­fäl­tig und unüber­sicht­lich. Wir hel­fen Ihnen, eine wirk­sa­me Abrech­nung zu erstel­len! So spa­ren Sie sich Ärger und zeit­rau­ben­de Aus­ein­an­der­set­zun­gen und Pro­zes­se mit Ihren Mie­tern. Den­ken Sie auch dar­an, im Miet­ver­trag wirk­sam die Betriebs­kos­ten zu ver­ein­ba­ren. Über­las­sen Sie auch hier nichts dem Zufall!

Abschluss Woh­nungs-/Ge­wer­be­miet­ver­trag

Sie wol­len einen Miet­ver­trag selbst ent­wer­fen oder es liegt Ihnen ein For­mu­lar­miet­ver­trag vor. Es ist immer anzu­ra­ten, bereits einen Ver­trags­ent­wurf auf sei­nen wesent­li­chen Inhalt hin anwalt­lich über­prü­fen zu las­sen. Das gibt Klar­heit und Sicher­heit für die Zukunft! Beden­ken Sie, dass zahl­rei­che Ver­trags­klau­seln mit sehr nach­tei­li­gen wirt­schaft­li­chen Kon­se­quen­zen Ver­mie­ter ver­bun­den sein kön­nen. Fer­ner kön­nen je nach Ver­hand­lungs­po­si­ti­on bestimm­te Rege­lun­gen zuguns­ten des Ver­mie­ters gefasst bzw. ver­ein­bart wer­den. Gera­de vom Gesetz abwei­chen­de Regelungen/​Sonderwünsche soll­ten oder müs­sen sogar im Ein­zel­fall als sog. Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung (indi­vi­du­el­les Aus­han­deln der jewei­li­gen Ver­trags­re­ge­lung) ver­ein­bart wer­den, so dass die­se nicht dem stren­gen Recht der Rege­lun­gen zu den All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen (AGB-Kon­trol­le) unter­fal­len und wirk­sam geschlos­sen wer­den kön­nen. Sog. Kleingedrucktes/​Vorformuliertes ist oft unwirk­sam! Die Anfor­de­run­gen an eine Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung sind hoch und wer­den immer wie­der unter­schätzt.

Insb. auch der Gewer­be­ver­mie­ter soll­te nie­mals „blind“ einen Gewer­be­miet­ver­trag unter­schrei­ben. Den­ken Sie an eine etwai­ge lan­ge Ver­trags­bin­dung. Für Sie nach­tei­li­ge Rege­lun­gen kön­nen teu­er wer­den. Ein Gewer­be­miet­ver­trag soll­te immer gut durch­dacht und auf das jewei­li­ge Miet­ob­jekt und die jewei­li­gen beson­de­ren Inter­es­sen zuge­schnit­ten sein. Sie wis­sen dann, was auf Sie zukommt.

Ein­zel­ne wich­ti­ge Ver­trags­ge­stal­tungs­punk­te (Woh­nungs-/Ge­wer­be­miet­recht)

Genaue Miet­par­tei­en­be­zeich­nung ein­ge­hal­ten?

Schrift­form ein­ge­hal­ten? Sehr schnell liegt ein Schrift­form­ver­stoß vor, so dass z.B. eine Befris­tung oder ein Kün­di­gungs­aus­schluss über ein Jahr unwirk­sam wird!

Alle umleg­ba­ren Betriebs­kos­ten wirk­sam auf den Mie­ter über­tra­gen? Z.B. Stich­wort „sons­ti­ge Betriebs­kos­ten“! Wirk­sam auf den Mie­ter im Miet­ver­trag umge­legt? Sie­he hier­zu auch wei­ter unten!

All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen (Klau­seln) wirk­sam?

AGB-Fall­stri­cke!

Der Bun­des­ge­richts­hof über­trägt seit Jah­ren sei­ne stren­ge Recht­spre­chung zu All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen (vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gun­gen) aus dem Woh­nungs­miet­recht auch auf das Gewer­be­miet­recht. Zahl­rei­che vor Jah­ren noch im Gewer­be­miet­recht übli­che Klau­seln hat der BGH für unwirk­sam erklärt. Hier lau­ern für zahl­rei­che Fall­stri­cke, die finan­zi­ell hohe Ver­lus­te zur Fol­ge haben! Dies zu ver­hin­dern setzt die For­mu­lie­rung wirk­sa­mer Ver­trags­klau­seln oder sog. Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­run­gen zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter vor­aus!

Wir bie­ten Ihnen Woh­nungs- oder Gewer­be­miet­ver­trä­ge an, die die aktu­el­le und mög­li­che zukünf­ti­ge Recht­spre­chung berück­sich­ti­gen und genau auf das Miet­ob­jekt und Ihre Ver­mie­ter­In­ter­es­sen zuge­schnit­ten sind.

Zudem soll­ten wie erwähnt die Vor­aus­set­zun­gen einer sog. Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung (indi­vi­du­el­les Aus­han­deln der jewei­li­gen Ver­trags­re­ge­lung) geschaf­fen wer­den, so dass das stren­ge Recht der All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen gar nicht anwend­bar ist.

Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2005, 504 = unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel im Gewer­be­miet­ver­trag wegen Ver­knüp­fung mit End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung oder bei Woh­nungs­miet­ver­trä­gen BGH in GE 2004, 1023; NZM 2004, 653)

Abgel­tungs­klau­seln (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2007, 355 = WuM 2006, 248)

Abwäl­zungs­klau­seln bzgl. Instand­hal­tung und Instand­set­zung auf Mie­ter (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NJW 1989, 2247 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen feh­len­der „gede­ckel­ter“ Kos­ten­tra­gungs­ver­pflich­tung)

Abwäl­zungs­klau­seln bzgl. Betriebs­kos­ten auf Mie­ter
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in ZMR 2005, 844 zu nicht hin­rei­chend bestimm­ten Betriebs­kos­ten wie übli­che Ver­si­che­run­gen etc.
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09) zu „Cen­ter-Manage­ment­kos­ten“ („Klau­sel intrans­pa­rent und damit unwirk­sam“)
vgl. z.B. Kam­mer­ge­richt in NZM 2011, 487 zum Begriff der Son­der­ri­si­ko­ver­si­che­rung („Klau­sel intrans­pa­rent und damit unwirk­sam)
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in ZMR 2005, 844 zu nicht hin­rei­chend bestimm­ten Betriebs­kos­ten wie übli­che Ver­si­che­run­gen etc.

Haf­tungs­be­gren­zungs­klau­seln (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2002, 116 = unwirk­sa­me Begren­zung der Ver­miet­er­haf­tung auf Vor­satz und gro­be Fahr­läs­sig­keit)

Min­de­rungs­aus­schluss­klau­seln
(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2008, 609 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen Aus­schluss des Rück­for­de­rungs­recht wegen unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung)

(vgl. Kam­mer­ge­richt in GuT 2007, 436 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters bei Aus­schluss der Min­de­rung wegen nicht vom Ver­mie­ter zu ver­tre­ten­der Umwelt­män­gel wie Ver­kehrs­um­lei­tun­gen, Auf­gra­bun­gen, Stra­ßen­sper­ren, Geruchs­be­läs­ti­gung etc.)

Auf­rech­nungs­be­schrän­kung zuguns­ten des Ver­mie­ters

(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2007, 684 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen For­mu­lie­rung „hängt von Zustim­mung des Ver­mie­ters ab“)
– (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NJW 2011, 1729 = Urteil des BGH zum Archi­tek­ten­ho­no­rar­recht bzgl. Auf­rech­nungs­klau­sel „Auf­rech­nung zuläs­sig nur mit einer unbe­strit­te­nen oder rechts­kräf­tig fest­ge­stell­ten For­de­rung“; könn­te zukünf­tig auch für das Gewer­be­miet­recht gel­ten = Risi­ko der Ände­rung der bis­he­ri­gen Rspr. zu die­ser Klau­sel (nach BGH NJW-RR1993, 519 war eine sol­che Klau­sel bis­her wirk­sam)

Gut bera­ten han­deln! Wir hel­fen Ihnen ger­ne! Wir freu­en uns auf eine Zusam­men­ar­beit mit Ihnen.