Räumungsklage erhalten?

Sie haben eine Räu­mungs­kla­ge erhal­ten und möch­ten sich infor­mie­ren, wie Sie nun rich­tig reagie­ren? Dann sind Sie bei mir schon ganz rich­tig, als Fach­an­walt für Miet­recht habe ich zahl­rei­chen Mie­tern dabei gehol­fen, eine Räu­mungs­kla­ge erfolg­reich abzu­weh­ren.

Grundsätzlicher Ablauf im Falle einer Kündigung/​Räumungsklage

  • Der Mie­ter erhält vom Ver­mie­ter oder der Haus­ver­wal­tung eine Kün­di­gung sei­nes Miet­ver­hält­nis­ses (Miet­ver­trag), wor­auf­hin er wider­spricht oder gar nicht reagiert.
  • Der Mie­ter erhält ggfs. noch ein zwei­tes Schrei­ben vom Vermieter/​Hausverwaltung, in dem ihm eine Nach­frist gesetzt wird, auf die er erneut nicht reagiert.
  • Der Ver­mie­ter oder des­sen Anwalt reicht eine Räu­mungs­kla­ge bei Gericht ein.
  • Der Mie­ter erhält die Räu­mungs­kla­ge. Falls der Mie­ter bis­lang noch nicht reagiert hat, muss er jetzt auf jeden Fall reagie­ren und die vom Gericht gesetz­ten Fris­ten unbe­dingt beach­ten (z.B. bei einem ange­ord­ne­ten schrift­li­chen Vor­ver­fah­ren die sog. Ver­tei­di­gungs­an­zei­ge inner­halb von 2 Wochen seit Zustel­lung und zusätz­lich eienr Frist von 2 Wochen für die Kla­ge­er­wi­de­rung; ggfs. gibt es auch direkt einen vom Gericht ange­ord­ne­ten sog. ers­ten frü­hen Ver­hand­lungs­ter­min mit Frist­set­zung zur Kla­ge­er­wi­de­rung).
  • Wenn Sie die Fris­ten nicht beach­ten, ergeht in sehr vie­len Fäl­len dann ein sog. Ver­säum­nis­ur­teil erge­hen kann, wel­ches vor­läu­fig voll­streck­bar ist (Räu­mungs­ti­tel). Also Vor­sicht ! Nichtre­agie­ren, ob außer­ge­richt­lich oder gericht­lich, kann zu Woh­nungs­ver­lust füh­ren.
  • Der Mie­ter kann dann aber noch Ein­spruch inner­halb von 2 Wochen nach Zustel­lung des Ver­säum­nis­ur­teils ein­le­gen. Ein Ver­säum­nis­ur­teil ist aber grds. vor­läu­fig voll­streck­bar.
  • Im gericht­li­chen Ver­fah­ren ent­schei­det dann das Gericht, ob die Räu­mungs­kla­ge zuläs­sig und begrün­det ist. Ent­we­der ent­schei­det sich das Gericht für den Mie­ter und er darf wei­ter­hin in der Woh­nung blei­ben oder das Gericht ent­schei­det für den Ver­mie­ter. Dann ist die­ses Urteil voll­streck­bar bzw. vor­läu­fig voll­streck­bar. Grund­sätz­lich kann dann noch Beru­fung gegen das Urteil ein­ge­legt wer­den. Auch hier sind Fris­ten zu beach­ten. Die Beru­fung beim Land­ge­richt kann nur durch einen Anwalt erfol­gen. Das Urteil der 1. Instanz ist aber in der Regel trotz Beru­fungs-ein­le­gung wie ein Ver­säum­nis­ur­teil vor­läu­fig voll­streck­bar.
  • Nach Vor­lie­gen eines rechts­kräf­ti­gen oder vor­läu­fig voll­streck­ba­ren Räu­mungs­ur­tei­les wird dann vom Ver­mie­ter der Gerichts­voll­zie­her mit der Räu­mung beauf­tragt.
  • Der Mie­ter erhält anschlie­ßend einen Ter­min vom Gerichts­voll­zie­her bis zu dem die Woh­nung voll­stän­dig geräumt sein muss.
  • Hat der Mie­ter die Woh­nung bis zu die­sem Tag noch nicht geräumt, bestellt der Gerichts­voll­zie­her einen Con­tai­ner und lässt die Sachen des Mie­ters ein­la­gern oder lässt auch Antrag des Ver­mie­ters nur das Woh­nungs­tür­schloss aus­tau­schen und macht an den Mie­ter­ge­gen­stän­den ein Ver­mie­ter­pfand­recht gel­tend.

Soweit sollte es nicht kommen! Wir empfehlen, nach dem Erhalt einer Kündigung unverzüglich einen Rechtsanwalt/​Rechtsanwältin einzuschalten.

Muss man auf eine fristlose Kündigung reagieren?

In der Regel ist es natür­lich immer rat­sam, auf eine Kün­di­gung zu reagie­ren, am bes­ten jedoch, nach­dem Sie die­se vor­her anwalt­lich haben prü­fen las­sen.
Als Anwalt prü­fe ich dann unter ande­rem:

  • Ob die Kün­di­gung wirk­sam ist.
  • Ob die Kün­di­gungs­grün­de zutref­fen und beleg­bar sind und ob die­se für eine Kün­di­gung aus­rei­chen.
  • Ob eine vor­he­ri­ge Abmah­nung durch den Ver­mie­ter not­wen­dig gewe­sen wäre.
  • Ob und zu wel­chem Zeit­punkt (Fris­ten) Sie Wider­spruch gegen die Kün­di­gung ein­le­gen sol­len. Wider­spruchs­fris­ten sind ein­zu­hal­ten. Der Wider­spruch muss schrift­lich erfol­gen!

Hin­weis:
Auch nach Zustel­lung einer Räu­mungs­kla­ge kann eine frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs ggfs. noch für unwirk­sam erklärt wer­den (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Was passiert bei einem Räumungstitel?

Gibt es bereits einen Räu­mungs­ti­tel, hat der Mie­ter u. U. noch die Mög­lich­keit eine einst­wei­li­ge Ein­stel­lung der Zwangs­voll­stre­ckung zu erwir­ken, ob dies mög­lich ist, muss im Ein­zel­fall geprüft wer­den.

Das Gute: Das Gericht gewährt dem Mie­ter in der Regel bereits im Urteil eine Räu­mungs­frist, damit er eine Woh­nung fin­den und bezie­hen kann. Dies soll­te der Mie­ter im Gerichts­ver­fah­ren immer vor­sorg­lich bean­tra­gen!

Nach­teil ist natür­lich auch, dass der Mie­ter die Kos­ten des Ver­fah­rens zu tra­gen hat, wenn das Gericht der Räu­mungs­kla­ge statt­gibt.