Abschluss Wohnungs-/Gewerbemietvertrag

Ihnen liegt der Ent­wurf eines Woh­nungs­miet­ver­tra­ges oder eines Gewer­be­miet- ver­tra­ges vor oder Sie wol­len einen der­ar­ti­gen Miet­ver­trag selbst ent­wer­fen.

Es ist immer anzu­ra­ten, bereits einen Ver­trags­ent­wurf auf sei­nen wesent­li­chen Inhalt hin anwalt­lich über­prü­fen zu las­sen. Das gibt Klar­heit und Sicher­heit für die Zukunft! Beden­ken Sie, dass zahl­rei­che Ver­trags­klau­seln mit sehr nach­tei­li­gen wirt­schaft­li­chen Kon­se­quen­zen für Mie­ter und Ver­mie­ter ver­bun­den sein kön­nen. Fer­ner kön­nen je nach Ver­hand­lungs­po­si­ti­on bestimm­te Rege­lun­gen zuguns­ten des Mie­ters oder des Ver­mie­ters gefasst bzw. ver­ein­bart wer­den.

Gera­de vom Gesetz abwei­chen­de Regelungen/​Sonderwünsche soll­ten oder müs­sen sogar im Ein­zel­fall als sog. Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung (indi­vi­du­el­les Aus­han­deln der jewei­li­gen Ver­trags­re­ge­lung) ver­ein­bart wer­den, so dass die­se nicht dem stren­gen Recht der Rege­lun­gen zu den All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen (AGB-Kon­trol­le) unter­fal­len und wirk­sam geschlos­sen wer­den kön­nen. Sog. Kleingedrucktes/​Vorformuliertes ist oft unwirk­sam! Die Anfor­de­run­gen an eine Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung sind hoch und wer­den immer wie­der unter­schätzt.

Insb. auch Gewer­be­mie­ter und Gewer­be­ver­mie­ter soll­ten nie­mals „blind“ einen Gewer­be­miet­ver­trag unter­schrei­ben. Den­ken Sie an eine etwai­ge lan­ge Ver­trags­bin­dung. Für Sie nach­tei­li­ge Rege­lun­gen kön­nen teu­er wer­den. Ein Gewer­be­miet­ver­trag soll­te immer gut durch­dacht und auf das jewei­li­ge Miet­ob­jekt und die jewei­li­gen beson­de­ren Inter­es­sen zuge­schnit­ten sein. Sie wis­sen dann, was auf Sie zukommt.

Ein­zel­ne wich­ti­ge Ver­trags­ge­stal­tungs­punk­te (Woh­nungs-/Ge­wer­be­miet­recht)

Genaue Miet­par­tei­en­be­zeich­nung ein­ge­hal­ten?

Schrift­form ein­ge­hal­ten? Sehr schnell liegt ein Schrift­form­ver­stoß vor, so dass z.B. eine Befris­tung oder ein Kün­di­gungs­aus­schluss über ein Jahr unwirk­sam wird!

All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen (Klau­seln) wirk­sam?

AGB-Fall­stri­cke!

Der Bun­des­ge­richts­hof über­trägt seit Jah­ren sei­ne stren­ge Recht­spre­chung zu All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen (vor­for­mu­lier­te Ver­trags­be­din­gun­gen) aus dem Woh­nungs­miet­recht auch auf das Gewer­be­miet­recht. Zahl­rei­che vor Jah­ren noch im Gewer­be­miet­recht übli­che Klau­seln hat der BGH für unwirk­sam erklärt. Hier lau­ern für zahl­rei­che Fall­stri­cke, die finan­zi­ell hohe Ver­lus­te zur Fol­ge haben! Dies zu ver­hin­dern setzt die For­mu­lie­rung wirk­sa­mer Ver­trags­klau­seln oder sog. Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­run­gen zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter vor­aus!

Wir bie­ten Ihnen Woh­nungs- oder Gewer­be­miet­ver­trä­ge an, die die aktu­el­le und mög­li­che zukünf­ti­ge Recht­spre­chung berück­sich­ti­gen und genau auf das Miet­ob­jekt und Ihre Inter­es­sen zuge­schnit­ten sind.

Zudem soll­ten wie erwähnt die Vor­aus­set­zun­gen einer sog. Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung (indi­vi­du­el­les Aus­han­deln der jewei­li­gen Ver­trags­re­ge­lung) geschaf­fen wer­den, so dass das stren­ge Recht der All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen gar nicht anwend­bar ist.

Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2005, 504 = unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel im Gewer­be­miet­ver­trag wegen Ver­knüp­fung mit End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung oder bei Woh­nungs­miet­ver­trä­gen BGH in GE 2004, 1023; NZM 2004, 653)

● Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2008, 819 = unwirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel bei Gewer­be­miet­ver­trag wegen star­rer Fris­ten)

Abgel­tungs­klau­seln (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2007, 355 = WuM 2006, 248)

Abwäl­zungs­klau­seln bzgl. Instand­hal­tung und Instand­set­zung auf Mie­ter (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NJW 1989, 2247 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen feh­len­der „gede­ckel­ter“ Kos­ten­tra­gungs­ver­pflich­tung)

Abwäl­zungs­klau­seln bzgl. Betriebs­kos­ten auf Mie­ter
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in ZMR 2005, 844 zu nicht hin­rei­chend bestimm­ten Betriebs­kos­ten wie übli­che Ver­si­che­run­gen etc.
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09) zu „Cen­ter-Manage­ment­kos­ten“ („Klau­sel intrans­pa­rent und damit unwirk­sam“)
vgl. z.B. Kam­mer­ge­richt in NZM 2011, 487 zum Begriff der Son­der­ri­si­ko­ver­si­che­rung („Klau­sel intrans­pa­rent und damit unwirk­sam)
vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof in ZMR 2005, 844 zu nicht hin­rei­chend bestimm­ten Betriebs­kos­ten wie übli­che Ver­si­che­run­gen etc.

Haf­tungs­be­gren­zungs­klau­seln (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2002, 116 = unwirk­sa­me Begren­zung der Ver­miet­er­haf­tung auf Vor­satz und gro­be Fahr­läs­sig­keit)

Min­de­rungs­aus­schluss­klau­seln
(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2008, 609 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen Aus­schluss des Rück­for­de­rungs­recht wegen unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung)

(vgl. Kam­mer­ge­richt in GuT 2007, 436 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters bei Aus­schluss der Min­de­rung wegen nicht vom Ver­mie­ter zu ver­tre­ten­der Umwelt­män­gel wie Ver­kehrs­um­lei­tun­gen, Auf­gra­bun­gen, Stra­ßen­sper­ren, Geruchs­be­läs­ti­gung etc.)

Auf­rech­nungs­be­schrän­kung zuguns­ten des Ver­mie­ters

(vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NZM 2007, 684 = unwirk­sa­me Klau­sel wegen For­mu­lie­rung „hängt von Zustim­mung des Ver­mie­ters ab“)
– (vgl. Bun­des­ge­richts­hof in NJW 2011, 1729 = Urteil des BGH zum Archi­tek­ten­ho­no­rar­recht bzgl. Auf­rech­nungs­klau­sel „Auf­rech­nung zuläs­sig nur mit einer unbe­strit­te­nen oder rechts­kräf­tig fest­ge­stell­ten For­de­rung“; könn­te zukünf­tig auch für das Gewer­be­miet­recht gel­ten = Risi­ko der Ände­rung der bis­he­ri­gen Rspr. zu die­ser Klau­sel (nach BGH NJW-RR1993, 519 war eine sol­che Klau­sel bis­her wirk­sam)

Gut bera­ten han­deln! Wir hel­fen Ihnen ger­ne!