Rechtsanwaltskanzlei Antretter & Wolff

Alexander Wolff - Fachanwalt für Mietrecht

Kurfürstendamm 66, 10707 Berlin

Vermieter / Hausverwaltung

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vertrete ich seit mehr als 15 Jahren Vermieter und Hausverwaltungen. Wir helfen Ihnen, Ihre Ansprüche erfolgreich durchzusetzen. Als Vermieter und Hausverwaltung sollten Sie sich um Ihr eigentliches Kerngeschäft kümmern! Schnelle und effektive Bearbeitung werden garantiert. Prozesse werden beschleunigt!

Exemplarisch einige typische Fallgestaltungen aus Vermietersicht:

Ein Wohnungs- oder Gewerbemietvertrag soll wirksam vermieterseits gekündigt werden. Auf Formfehler achten! Bereits die Kündigungserklärungen können formell unwirksam sein. Die Kündigungsgründe und Fristen sind anhand der aktuellen Rechtsprechung und der gesetzlichen Vorschriften und der Vertragsregeln zu überprüfen. Werden die Kündigungsgründe wie Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder sonstige Pflichtverletzungen seitens des Mieters ausreichend dargelegt und begründet? Wir helfen Ihnen, die Kündigung des Mietverhältnisses vorzubereiten und erfolgreich durchzusetzen. Muss vorher abgemahnt werden?

Wir zeigen Ihnen Lösungsmöglichkeiten auf!

Auch für den Gewerbevermieter gilt: Auch hier können die Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam sein! Lassen Sie dies unbedingt überprüfen! Sie können hier sehr viel Zeit und Geld sparen!

Eine zu hohe Minderung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht nur eine fristlose, sondern auch eine fristgemäße ordentliche Vermieterkündigung zur Folge haben. Wir helfen Ihnen, Ihre Ansprüche durchzusetzen und eindeutig klarzumachen, dass ein derartiges Verhalten nicht hingenommen wird! Ziel soll sein, wieder ein gutes Vermieter-Mieter-Verhältnis herzustellen.

Auch hier sind strenge Formvorschriften vom Vermieter einzuhalten! Hat z.B. die Hausverwaltung wirksam als Stellvertreter gehandelt und die Stellvertretung ordnungsgemäß offengelegt? Liegt eine Vollmacht der Hausverwaltung dem Mieterhöhungsschreiben bei?

Wurden die einschlägigen Merkmale des örtlichen Mietspiegels eingehalten und die ortsübliche Miete korrekt berechnet? Wurde die Kappungsgrenze (15%) beachtet usw.?

Allzu oft sind Mieterhöhungen bereits wegen banaler Fehler unwirksam, die es im Vorfeld zu verhindern gilt. Wir bereiten Ihre Mieterhöhungen unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und der aktuellen Rechtsprechung vor.

Modernisierungsvorhaben sollten mit größtmöglicher Sorgfalt vorbereitet werden! Die Formvorschriften, insb. die Voraussetzungen der Modernisierungsankündigung sind auch hier relativ streng! Wir entwerfen für Sie alle erforderlichen Schreiben unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften und der aktuellen Rechtsprechung und koordinieren für Sie auf Wunsch alle sich aus dem Vorhaben ergebenden weiteren Schritte. Typische Fehler im Vorfeld des Modernisierungsvorhaben und Reibungsverluste während des Bauvorhabens werden dadurch vermieden. Gut beraten handeln!

Es gibt Schätzungen, nach denen jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist. Hier steckt der Teufel im Detail! Die Rechtsprechung zu Betriebskostenabrechnung ist vielfältig und unübersichtlich. Wir helfen Ihnen, eine wirksame Abrechnung zu erstellen! So sparen Sie sich Ärger und zeitraubende Auseinandersetzungen und Prozesse mit Ihren Mietern. Denken Sie auch daran, im Mietvertrag wirksam die Betriebskosten zu vereinbaren. Überlassen Sie auch hier nichts dem Zufall!

Abschluss Wohnungs-/Gewerbemietvertrag

Sie wollen einen Mietvertrag selbst entwerfen oder es liegt Ihnen ein Formularmietvertrag vor. Es ist immer anzuraten, bereits einen Vertragsentwurf auf seinen wesentlichen Inhalt hin anwaltlich überprüfen zu lassen. Das gibt Klarheit und Sicherheit für die Zukunft! Bedenken Sie, dass zahlreiche Vertragsklauseln mit sehr nachteiligen wirtschaftlichen Konsequenzen Vermieter verbunden sein können. Ferner können je nach Verhandlungsposition bestimmte Regelungen zugunsten des Vermieters gefasst bzw. vereinbart werden. Gerade vom Gesetz abweichende Regelungen/Sonderwünsche sollten oder müssen sogar im Einzelfall als sog. Individualvereinbarung (individuelles Aushandeln der jeweiligen Vertragsregelung) vereinbart werden, so dass diese nicht dem strengen Recht der Regelungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Kontrolle) unterfallen und wirksam geschlossen werden können. Sog. Kleingedrucktes/Vorformuliertes ist oft unwirksam! Die Anforderungen an eine Individualvereinbarung sind hoch und werden immer wieder unterschätzt.

Insb. auch der Gewerbevermieter sollte niemals „blind“ einen Gewerbemietvertrag unterschreiben. Denken Sie an eine etwaige lange Vertragsbindung. Für Sie nachteilige Regelungen können teuer werden. Ein Gewerbemietvertrag sollte immer gut durchdacht und auf das jeweilige Mietobjekt und die jeweiligen besonderen Interessen zugeschnitten sein. Sie wissen dann, was auf Sie zukommt.

Einzelne wichtige Vertragsgestaltungspunkte (Wohnungs-/Gewerbemietrecht)

Genaue Mietparteienbezeichnung eingehalten?

Schriftform eingehalten? Sehr schnell liegt ein Schriftformverstoß vor, so dass z.B. eine Befristung oder ein Kündigungsausschluss über ein Jahr unwirksam wird!

Alle umlegbaren Betriebskosten wirksam auf den Mieter übertragen? Z.B. Stichwort „sonstige Betriebskosten“! Wirksam auf den Mieter im Mietvertrag umgelegt? Siehe hierzu auch weiter unten!

Allgemeine Geschäftsbedingungen (Klauseln) wirksam?

AGB-Fallstricke!

Der Bundesgerichtshof überträgt seit Jahren seine strenge Rechtsprechung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vorformulierte Vertragsbedingungen) aus dem Wohnungsmietrecht auch auf das Gewerbemietrecht. Zahlreiche vor Jahren noch im Gewerbemietrecht übliche Klauseln hat der BGH für unwirksam erklärt. Hier lauern für zahlreiche Fallstricke, die finanziell hohe Verluste zur Folge haben! Dies zu verhindern setzt die Formulierung wirksamer Vertragsklauseln oder sog. Individualvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter voraus!

Wir bieten Ihnen Wohnungs- oder Gewerbemietverträge an, die die aktuelle und mögliche zukünftige Rechtsprechung berücksichtigen und genau auf das Mietobjekt und Ihre VermieterInteressen zugeschnitten sind.

Zudem sollten wie erwähnt die Voraussetzungen einer sog. Individualvereinbarung (individuelles Aushandeln der jeweiligen Vertragsregelung) geschaffen werden, so dass das strenge Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gar nicht anwendbar ist.

Schönheitsreparaturklauseln (vgl. Bundesgerichtshof in NZM 2005, 504 = unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Gewerbemietvertrag wegen Verknüpfung mit Endrenovierungsverpflichtung oder bei Wohnungsmietverträgen BGH in GE 2004, 1023; NZM 2004, 653)

Abgeltungsklauseln (vgl. z.B. Bundesgerichtshof in NZM 2007, 355 = WuM 2006, 248)

Abwälzungsklauseln bzgl. Instandhaltung und Instandsetzung auf Mieter (vgl. Bundesgerichtshof in NJW 1989, 2247 = unwirksame Klausel wegen fehlender „gedeckelter“ Kostentragungsverpflichtung)

Abwälzungsklauseln bzgl. Betriebskosten auf Mieter
vgl. z.B. Bundesgerichtshof in ZMR 2005, 844 zu nicht hinreichend bestimmten Betriebskosten wie übliche Versicherungen etc.
vgl. z.B. Bundesgerichtshof Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09) zu „Center-Managementkosten“ („Klausel intransparent und damit unwirksam“)
vgl. z.B. Kammergericht in NZM 2011, 487 zum Begriff der Sonderrisikoversicherung („Klausel intransparent und damit unwirksam)
vgl. z.B. Bundesgerichtshof in ZMR 2005, 844 zu nicht hinreichend bestimmten Betriebskosten wie übliche Versicherungen etc.

Haftungsbegrenzungsklauseln (vgl. Bundesgerichtshof in NZM 2002, 116 = unwirksame Begrenzung der Vermieterhaftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit)

Minderungsausschlussklauseln
(vgl. Bundesgerichtshof in NZM 2008, 609 = unwirksame Klausel wegen Ausschluss des Rückforderungsrecht wegen ungerechtfertigter Bereicherung)

(vgl. Kammergericht in GuT 2007, 436 = unwirksame Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters bei Ausschluss der Minderung wegen nicht vom Vermieter zu vertretender Umweltmängel wie Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geruchsbelästigung etc.)

Aufrechnungsbeschränkung zugunsten des Vermieters

(vgl. Bundesgerichtshof in NZM 2007, 684 = unwirksame Klausel wegen Formulierung „hängt von Zustimmung des Vermieters ab“)
- (vgl. Bundesgerichtshof in NJW 2011, 1729 = Urteil des BGH zum Architektenhonorarrecht bzgl. Aufrechnungsklausel „Aufrechnung zulässig nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung“; könnte zukünftig auch für das Gewerbemietrecht gelten = Risiko der Änderung der bisherigen Rspr. zu dieser Klausel (nach BGH NJW-RR1993, 519 war eine solche Klausel bisher wirksam)

Gut beraten handeln! Wir helfen Ihnen gerne! Wir freuen uns auf eine Zusammenarbeit mit Ihnen.