Rechtsanwaltskanzlei Antretter & Wolff

Alexander Wolff - Fachanwalt für Mietrecht

Kurfürstendamm 66, 10707 Berlin

Abschluss Wohnungs-/Gewerbemietvertrag

Ihnen liegt der Entwurf eines Wohnungsmietvertrages oder eines Gewerbemiet- vertrages vor oder Sie wollen einen derartigen Mietvertrag selbst entwerfen.

Es ist immer anzuraten, bereits einen Vertragsentwurf auf seinen wesentlichen Inhalt hin anwaltlich überprüfen zu lassen. Das gibt Klarheit und Sicherheit für die Zukunft! Bedenken Sie, dass zahlreiche Vertragsklauseln mit sehr nachteiligen wirtschaftlichen Konsequenzen für Mieter und Vermieter verbunden sein können. Ferner können je nach Verhandlungsposition bestimmte Regelungen zugunsten des Mieters oder des Vermieters gefasst bzw. vereinbart werden.

Gerade vom Gesetz abweichende Regelungen/Sonderwünsche sollten oder müssen sogar im Einzelfall als sog. Individualvereinbarung (individuelles Aushandeln der jeweiligen Vertragsregelung) vereinbart werden, so dass diese nicht dem strengen Recht der Regelungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Kontrolle) unterfallen und wirksam geschlossen werden können. Sog. Kleingedrucktes/Vorformuliertes ist oft unwirksam! Die Anforderungen an eine Individualvereinbarung sind hoch und werden immer wieder unterschätzt.

Insb. auch Gewerbemieter und Gewerbevermieter sollten niemals „blind“ einen Gewerbemietvertrag unterschreiben. Denken Sie an eine etwaige lange Vertragsbindung. Für Sie nachteilige Regelungen können teuer werden. Ein Gewerbemietvertrag sollte immer gut durchdacht und auf das jeweilige Mietobjekt und die jeweiligen besonderen Interessen zugeschnitten sein. Sie wissen dann, was auf Sie zukommt.

Einzelne wichtige Vertragsgestaltungspunkte (Wohnungs-/Gewerbemietrecht)

Genaue Mietparteienbezeichnung eingehalten?

Schriftform eingehalten? Sehr schnell liegt ein Schriftformverstoß vor, so dass z.B. eine Befristung oder ein Kündigungsausschluss über ein Jahr unwirksam wird!

Allgemeine Geschäftsbedingungen (Klauseln) wirksam?

AGB-Fallstricke!

Der Bundesgerichtshof überträgt seit Jahren seine strenge Rechtsprechung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vorformulierte Vertragsbedingungen) aus dem Wohnungsmietrecht auch auf das Gewerbemietrecht. Zahlreiche vor Jahren noch im Gewerbemietrecht übliche Klauseln hat der BGH für unwirksam erklärt. Hier lauern für zahlreiche Fallstricke, die finanziell hohe Verluste zur Folge haben! Dies zu verhindern setzt die Formulierung wirksamer Vertragsklauseln oder sog. Individualvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter voraus!

Wir bieten Ihnen Wohnungs- oder Gewerbemietverträge an, die die aktuelle und mögliche zukünftige Rechtsprechung berücksichtigen und genau auf das Mietobjekt und Ihre Interessen zugeschnitten sind.

Zudem sollten wie erwähnt die Voraussetzungen einer sog. Individualvereinbarung (individuelles Aushandeln der jeweiligen Vertragsregelung) geschaffen werden, so dass das strenge Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gar nicht anwendbar ist.

Schönheitsreparaturklauseln (vgl. Bundesgerichtshof in NZM 2005, 504 = unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Gewerbemietvertrag wegen Verknüpfung mit Endrenovierungsverpflichtung oder bei Wohnungsmietverträgen BGH in GE 2004, 1023; NZM 2004, 653)

● Schönheitsreparaturklauseln (vgl. z.B. Bundesgerichtshof in NZM 2008, 819 = unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Gewerbemietvertrag wegen starrer Fristen)

Abgeltungsklauseln (vgl. z.B. Bundesgerichtshof in NZM 2007, 355 = WuM 2006, 248)

Abwälzungsklauseln bzgl. Instandhaltung und Instandsetzung auf Mieter (vgl. Bundesgerichtshof in NJW 1989, 2247 = unwirksame Klausel wegen fehlender „gedeckelter“ Kostentragungsverpflichtung)

Abwälzungsklauseln bzgl. Betriebskosten auf Mieter
vgl. z.B. Bundesgerichtshof in ZMR 2005, 844 zu nicht hinreichend bestimmten Betriebskosten wie übliche Versicherungen etc.
vgl. z.B. Bundesgerichtshof Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09) zu „Center-Managementkosten“ („Klausel intransparent und damit unwirksam“)
vgl. z.B. Kammergericht in NZM 2011, 487 zum Begriff der Sonderrisikoversicherung („Klausel intransparent und damit unwirksam)
vgl. z.B. Bundesgerichtshof in ZMR 2005, 844 zu nicht hinreichend bestimmten Betriebskosten wie übliche Versicherungen etc.

Haftungsbegrenzungsklauseln (vgl. Bundesgerichtshof in NZM 2002, 116 = unwirksame Begrenzung der Vermieterhaftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit)

Minderungsausschlussklauseln
(vgl. Bundesgerichtshof in NZM 2008, 609 = unwirksame Klausel wegen Ausschluss des Rückforderungsrecht wegen ungerechtfertigter Bereicherung)

(vgl. Kammergericht in GuT 2007, 436 = unwirksame Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters bei Ausschluss der Minderung wegen nicht vom Vermieter zu vertretender Umweltmängel wie Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geruchsbelästigung etc.)

Aufrechnungsbeschränkung zugunsten des Vermieters

(vgl. Bundesgerichtshof in NZM 2007, 684 = unwirksame Klausel wegen Formulierung „hängt von Zustimmung des Vermieters ab“)
- (vgl. Bundesgerichtshof in NJW 2011, 1729 = Urteil des BGH zum Architektenhonorarrecht bzgl. Aufrechnungsklausel „Aufrechnung zulässig nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung“; könnte zukünftig auch für das Gewerbemietrecht gelten = Risiko der Änderung der bisherigen Rspr. zu dieser Klausel (nach BGH NJW-RR1993, 519 war eine solche Klausel bisher wirksam)

Gut beraten handeln! Wir helfen Ihnen gerne!